– Vi kan gå här. Tror jag i alla fall!
Thomas Ahlstrand är styrelseordförande i sin bostadsrättsförening, men har ännu inte utforskat alla vägar mellan husen. Föreningen i Göteborg är Sveriges största, med drygt 1 200 lägenheter, flera förskolor, en teater, en fotbollsplan och mängder av lekplatser.
Ordföranden i föreningen är känd av göteborgarna för sitt arbete som åklagare. Nu förbereder han sig för en rättstvist som han egentligen inte vill ta sig an.
– Vi vill mycket hellre mötas nånstans och få den här saken ur världen, säger Thomas Ahlstrand.
Den som ordföranden och hans grannar vill komma överens med är Göteborgs stad. Kommunen äger marken där bostadsrättsföreningens lägenheter står. Nivån på markhyran – eller tomträttsavgälden, som den egentligen kallas – räknas upp vart tjugonde år.
Nu är det snart dags igen.
Från och med nästa år bedömer Göteborgs stad att kostnaden bör höjas med nästan 700 procent, från drygt 3 till drygt 25 miljoner kronor om året. Skälet är att det samlade värdet av marken – taxeringsvärdet – ökat.
– Eftersom värdeutvecklingen på mark för bostäder i Göteborg har varit starkt positiv under de senaste tjugo åren blir även avgäldsökningen stor, förklarar Maria Lindén Liljeström, som är chefsjurist på Göteborgs stad, för DN.
BRF Masthugget är den största, men långt ifrån den enda, svenska bostadsrättsförening som hyr sin mark av kommunen. Omkring 6 300 flerbostadshus i Sverige har tomträtt. Modellen kom till i början av 1900-talet, för att bostadsbyggare som inte hade råd att köpa mark skulle kunna hyra den i stället. Men på senare år har upplägget fått kritik från bostadsrättsföreningar som riskerar att få kraftigt höjda kostnader när nivån på markhyran ska räknas upp.
I Masthugget bedömer styrelsen att invånarnas avgifter skulle behöva höjas med upp till 50 procent om Göteborgs stad får rätt. 21-åriga Lisa Gasc, som är en av föreningens nyaste medlemmar, hoppas att det inte kommer att ske.
– Man blir lite nervös, säger hon.
Lisa Gasc köpte sin etta förra året, med hjälp av sparkapital från extrajobb och sina föräldrar. Alternativet för henne, som skulle börja läsa på Göteborgs universitet, hade varit att hyra en bostad i andra hand. Nu har hon boendekostnader på omkring 9 000 kronor i månaden och hoppas verkligen slippa en avgiftsökning.
– I värsta, värsta fall skulle jag nog behöva pausa mina studier och gå tillbaka till att jobba heltid, säger hon.
Innan Mark och miljödomstolen avgör tvisten mellan kommunen och föreningen ska ett annat fall avgöras i Högsta domstolen. DN har tidigare rapporterat om bostadsrättsföreningen Smyrna i Stockholm, som dragit tomtägaren Statens fastighetsverk inför rätta. Domen väntas bli vägledande för tvisten i Göteborg.
Inför avgörandet har styrelsen i Masthugget listat sina argument mot kommunens bud.
– Dels är höjningen oskälig. Men det är också så att värderingen av fastigheten är felaktig, säger Thomas Ahlstrand.
Föreningen anser bland annat att kommunen inte tagit hänsyn till föreningens kostnader för att sanera området och att husen åldrats sedan den förra höjningen.
Men man riktar även kritik mot själva beräkningsmodellen. Taxeringsvärdet borde inte vara relevant, eftersom den som säljer en fastighet bara går med vinst vid försäljningen, säger Thomas Ahlstrand. I stället menar han att det är avkastningen – de löpande intäkterna som tomten skulle kunna generera för kommunen – som borde ligga till grund för beräkningen.
Maria Lindén Liljeström betonar att kommunens jurister inte kan påverka beräkningsmodellen.
– Vi tillämpar ju den modell som kommunfullmäktige har beslutat, säger hon.
Chefsjuristen avfärdar argumentet om att höjningen är oskälig.
– Skäligheten ska inte bedömas utifrån hur hög höjningen blir i procent. Utan det är avkastningen på markvärdet som ska vara skälig, säger Maria Lindén Liljeström, som påminner om att nivån på markhyran inte höjts sedan 2005.
Christer Jacobsson, som är förvaltningschef i bostadsrättsföreningen, säger att allt fler invånare nu är oroliga för om de kommer att kunna bo kvar. Thomas Ahlstrand säger att medlemmarna inte är några ”rikingar”, utan människor som tagit stora lån för att kunna bo där de bor.
Hade föreningen inte kunnat ta höjd för den här höjningen tidigare?
– Det har vi gjort. Om vi hade kört struts-i-sanden-tekniken så hade höjningen blivit ännu högre.
Fakta.Så beräknas markhyran i Göteborg
￭ Den så kallade tomträttsavgälden, som exempelvis betalas av bostadsrättsföreningar som hyr sin mark av kommunen, beräknas enligt en modell som godkänts av kommunfullmäktige i Göteborg.
￭ Modellen utgår ifrån ett värde som motsvarar 75 procent av marktaxeringsvärdet och en ränta som ligger på 2 procent (om hyran räknas om vart tionde år) eller 2,25 procent (om den räknas om vart tjugonde år).
￭ Enligt Göteborgs stad hade det, med hänvisning till rättspraxis, varit möjligt att ta ut en betydligt högre avgift. En sådan beräkning skulle vara 1,33 gånger marktaxeringsvärdet och ränta på 3, respektive 3,25, procent.
Läs mer:
Tvist om markhyra avgörs i Högsta domstolen
