Lokaler står öde: ”Det finns för många kontor”

Under pandemin insåg många företag att de inte behöver lika stora kontor som tidigare. Trenden med hemarbete har åtminstone delvis levt kvar, vilket lett till att fler sett sig om efter nya lokaler. Den efterföljande lågkonjunkturen också bidragit, då företag på jakt efter besparingar kan minska sina lokalkostnader.

Vakansgraden, det vill säga andelen kontor som står tomma och redo att hyras ut, låg under det tredje kvartalet på strax över 10 procent i Stockholms län, enligt statistik från Newsec. Det är en dryg procentenhet högre än för ett år sedan.

– Det är flera faktorer som sammanvägt gör att vakanserna stiger, men det är inte ovanligt i den här typen av ekonomiska tider, säger Max Barclay, vd för Newsec.

Den övergripande trenden, som inleddes redan innan pandemin, handlar om mer effektiv användning av kontorsyta. Öppna landskap har ersatt enskilda rum, och på senare tid har aktivitetsbaserade arbetsplatser allt mer kommit att ersätta fasta platser.

– När man bygger ett modernt kontor i dag räknar man med 10–15 kvadratmeter per person. För 20 år sedan var den siffran snarare 25 kvadratmeter. Applicerar man den matematiken på hela marknaden kan man säga att det finns för många kontor i dag, säger Max Barclay.

I vissa områden, som Kista norr om Stockholm, Gärdet/Värtahamnen och Solna business park, är runt en femtedel av kontorsytan outhyrd. Medan andra områden har vakansgrader en bra bit under 10 procent. Var kontoret ligger spås att bli allt viktigare framöver.

– De lägen som är attraktiva i dag blir än mer attraktiva, medan det som inte är lika attraktivt blir ännu mindre attraktivt. Skillnaden mellan det som är bra och dåligt blir större, säger Max Barclay.

Det som avgör områdens attraktivitet är typiskt sådant som bra kommunikationer, en lockande omgivning och moderna anpassade lokaler. Men många stora kontorskomplex i ytterstaden byggdes i en tid där idealet var att ta bilen till och från jobbet.

– Vi söker allt mer ett sammanhang, vilket gör att servicen kring kontoret blir också viktigare. Motsatsen blir mycket mindre attraktiv.

Kista, en gång i tiden kallat ”Sveriges Silicon Valley”, är ett område som haft det extra tufft i konkurrensen. För några veckor sedan rapporterade Fastighetsvärlden att Ericsson, som är den överlägset största arbetsgivaren i Kista, överväger att flytta.

Något sådant beslut har inte fattats enligt bolaget självt, men uppgifterna satte ändå fart på en diskussion om områdets negativa utveckling. Fastighetsbolaget Coor, som flyttar sitt huvudkontor till Solna, menar att Kista ”blivit mer otryggt”.

– Områden med bara kontor upplevs inte lika trygga som mixade områden, som är igång 24/7. Därför tror jag att kontorsområdena kommer att blandas upp med bostäder och annat framöver. Men sådant tar tid, säger Max Barclay.

Politikerna i Stockholms stad är fullt medvetna om att kontorsdominerade områden behöver blandas upp med mer bostäder, och vice versa. I Kista pågår flera projekt. Bland annat ska ett nytt bostadsområde, Kista äng, byggas med 1 600 nya lägenheter, skola och förskolor.

– När vi utvecklar områden vill vi förtäta med bostäder för att göra dem mer levande både dagtid och på kvällar. Vi vet att det är väldigt uppskattat bland företagen som finns där, säger Jan Valeskog (S), stadsbyggnadsborgarråd.

Stockholm har pekats ut som en stad där en stor andel av befolkningen har jobb med möjlighet till distansarbete. Samtidigt väntas regionen fortsätta växa, och när konjunkturen vänder räknar Jan Valeskog med att efterfrågan på kontor kommer att öka igen.

– På kort sikt råder en stor osäkerhet och vi ser att det blir fler vakanser. Men på längre sikt kommer vi självklart behöva fler kontor, arbetsplatser och mötesplatser.

Du ser ingen risk att vi kommer få ”spökområden” med kontorskomplex som inte används?

– Nej, inte i de områden vi har i Stockholms stad i alla fall. Däremot håller jag med om att om staden inte hade haft omfattande planer för att utveckla olika områden så skulle det varit en annan sak, säger Jan Valeskog.