I två års tid har hyresgästerna i en 1950-talsfastighet på Gärdet argumenterat för att slippa få sina kök utrivna. Nu prövas saken i Miljöförvaltningen för första gången med hjälp av paragrafer i miljöbalken. Men än så länge är saken långt ifrån avgjord. För hyresgästernas vilja att varsamt renovera lägenheterna går på tvärs med både fastighetsägarens planer och rådande rättspraxis.
– Både huset och lägenheterna är in i minsta detalj ritade av arkitekten Peter Celsing, som förutom en mängd kyrkor stod bakom byggnader som Kulturhuset, Filmhuset och Riksbanken, berättar Cecilia Blomberg, som bor i fastigheten.
Flerfamiljshuset på Armfeltsgatan skiljer sig från mängden redan exteriört, bland annat för att byggnaden mjukt följer gatans böjda form och på kortsidan ned mot Starrbäcksängen inkluderar även Olaus Petri kyrka.
Fastigheten är blåmärkt, vilket innebär att den har ”synnerligen höga kulturhistoriska värden”. Men sådant spelar ingen roll i sådana här sammanhang. Att lägenheterna är mycket välplanerade med arkitektritade garderobsväggar i douglasgran, golv i ekebergsmarmor och platsbyggda, högkvalitativa 1950-talskök är också ointressant, sett ur en juridisk synvinkel.
– Det känns både otidsenligt och ologiskt att den här typen av kvalitet inte värdesätts i vår tid av klimatförändringar och resursbrist. Fastighetsägaren tycks sakna förståelse för såväl kulturvärden som klimatanalyser, säger Cecilia Blomberg.
Att huset behöver stambytas är alla eniga om. Det är fastighetsägaren Hedvig Eleonora och Oscars församlings vilja att totalrenovera som hyresgästerna protesterar mot. Den skulle, förutom evakuering, dessutom innebära att de platsbyggda köken skulle rivas ut och ersättas av nyproducerade sådana. Därmed skulle till exempel kvalitativa och reparerbara köksluckor ersättas av nyproducerade motsvarigheter i mdf, som på sikt ofta visar sig vara både fukt- och stötkänsligt.
Den här typen av renoveringar regleras både i hyreslagen och plan- och bygglagen, vilket skapar stora bekymmer för både fastighetsägare och hyresgäster. Hyresnämnden förhåller sig bara till hyreslagen, den bryr sig inte om hur byggnaden påverkas. Frågor om arkitektur och kulturhistoriska värden faller i stället under plan- och bygglagen, och prövas av stadsbyggnadskontoret i samband med att en fastighetsägare söker bygglov. Fast inte heller där finns det mycket att luta sig emot för den som vill byggnadsvårda.
Trots att hyresgästerna på Armfeltsgatan fått avslag i både hyresnämnden och Svea hovrätt kan det dock finnas en öppning i det här fallet. Det menar Gustav Bergström, som var med och startade den ideella föreningen Rivningsraseriet för fem år sedan men i dag arbetar på egen hand med opinionsbildning i byggnadsvårdsfrågor.
– Vi har hittat nya lagrum. Ärendet Armfeltsgatan är ett av de första som prövas med hjälp av paragrafer i miljöbalken, däribland de som behandlar avfallshierarkin och resurshushållningsprincipen, berättar Gustav Bergström.
Avfallshierarkin, eller ”avfallstrappan”, är ett EU-direktiv som är antaget i den svenska miljöbalken. Det styr hur vårt avfall ska tas om hand och handlar om fem nivåer. I första hand ska man minimera avfall, i andra hand återanvända, i tredje hand återvinna. Först i fjärde hand ska man utvinna energi ur avfallet och, i femte och sista hand, deponera det.
– Målet med att fortsätta pröva det här ärendet är att skapa ett prejudikat. Lyckas vi med det kan det fullständigt förändra arbetet med lägenhetsrenoveringar. Då får man inte längre kassera sådant som är funktionsdugligt, vilket naturligtvis skulle göra stor skillnad sett till avfall och klimat, säger Gustav Bergström.
Numera är det mer regel än undantag att tidstypiska, fullt fungerande byggnadsdetaljer slängs på soptippen. Det beror på att det så kallade bruksvärdessystemet styr hur renoveringar i hyresrätter utförs. Systemet var bra när det skapades men har i dag definitivt passerat sitt ”bäst före-datum”, enligt Gustav Bergström:
– När bruksvärdessystemet infördes på 1960-talet var ”nytt” synonymt med ”bra”. Då var till exempel toalett och dusch i lägenheten, eller fungerande isolering och värme, långt ifrån självklarheter. Nu lever vi i en ny tid med andra förutsättningar.
På senare år har exemplen på missbruk av bruksvärdessystemet hopats. Många fastighetsägare har med hänvisning till systemet kunnat riva ut fullt fungerade inredningar för att sedan kunna chockhöja hyrorna, så kallade ”renovräkningar”. I stället för att prioritera långsiktigt underhåll har de, ofta i samband med stambyten, genomfört onödiga så kallade standardförbättringar, för att på så sätt få igenom hyreshöjningar.
I vår tid av resurs- och klimatutmaningar handlar renoveringsfrågan om allt från att bevara vårt kulturarv till att säkra människors rätt till bostäder med rimliga kostnader i miljömässigt hållbara byggnader, menar Gustav Bergström.
På Gyllenstiernsgatan på Östermalm ligger en hyresrättsfastighet från 1950-talet, ritad av Sture Frölén, som även den prövas utifrån miljöbalken efter att ha fått avslag i hyresnämnden och Svea hovrätt. Också här välkomnar hyresgästerna ett stambyte och löpande underhåll. Men de vill att det ska ske i överensstämmelse med miljöbalkens avsikter och aktuell EU-lagstiftning.
I stället för hyreshöjande insatser som nya köksskåp och vitvaror vill hyresgästerna ha kvar de platsbyggda köken med skåpluckor av ädelträ, tidstypiska Tickabeslag och kryddhyllor (som i begagnat skick betingar 3 000–5 000 kronor i byggnadsvårdsbutiker).
För några år sedan talade fastighetsägaren, fackförbundet Vision, om en mindre omfattande renovering där originalköken skulle behållas. 2019 godkände alla hyresgäster stambyte med uppfräschning. Det skulle ta åtta veckor per lägenhet, minns Maria Antonsson, som bor i huset.
De nuvarande renoveringsplanerna innebär i stället en omfattande renovering som skulle medföra evakuering under cirka ett års tid. Fastighetsägaren Vision argumenterar också för att det är sämre för klimatet att återbruka befintliga kök.
– Processen i hyresnämnden kändes som ett spel för gallerierna. Våra argument bemöttes inte med fakta. Och på samma dysfunktionella sätt har dialogen med fastighetsägaren fortsatt, säger Maria Antonsson.
I nuläget menar hyresgästerna att fastighetsägarens planer innebär att man hoppar över steg ett, två och tre i avfallstrappan och går direkt till steg fyra: energiåtervinning.
– Det känns som att lagstiftningen inte alls följt med sin tid. Sett utifrån den värld vi lever i i dag är spelplanen felaktigt ritad, det lönar sig inte att renovera och återbruka, konstaterar Maria Antonsson.
Föreningen Renoveringsraseriet startade sitt opinionsarbete genom att i videoinlägg granska de stora, allmännyttiga bostadsbolagen. Det bidrog till att Svenska Bostäder 2021 startade ett arbete med att ställa om helrenoveringar till vad man kallar ”Varsam renovering”. Den nya modellen innebär att man, i stället för att riva ut i onödan, ska renovera en sak i taget, baserat på faktiska problem.
Svenska Bostäders arbete med att gå från storskaliga till småskaliga renoveringar pågår fortfarande och Ulf Viktorsson, som initierade omställningen, beskriver det som att ”vända en atlantångare”. Han berättar att arbetet med projektet gjort honom alltmer skeptisk till de ”samordningsvinster” man ofta tror sig nå vid helrenoveringar:
– Om man till exempel ska byta stammar och ventilation är det faktiskt bättre att separera processerna. Då slipper hantverkarna dela hiss och riskera att få vänta på varandra.
Småskaliga renoveringar har också fördelen att man stör hyresgästerna så lite som möjligt, menar Viktorsson. Ingen behöver flytta ut. Livet kan pågå i stort sett som vanligt i huset.
Strax före pressläggning av den här texten pågår processerna kring Armfeltsgatan och Gyllenstiernsgatan fortfarande. Mängden yttranden hopar sig, men de olika parterna talar fortfarande helt olika språk.
”Eftersom köken är av god kvalitet finns ingen teknisk anledning till att riva originalinredning och därigenom bryta mot EU:s avfallsdirektiv och svensk lagstiftning och dessutom gå emot Svenska Kyrkans egen policy för att minska klimatpåverkan”, argumenterar hyresgästerna på Armfeltsgatan.
Fastighetsägaren Oscars församling håller fast vid sina tidigare ståndpunkter. De vill ”förebygga avfall genom att installera nya kök med lång livslängd och därigenom minska behovet av framtida utbyten.”
Miljöförvaltningen ska nu göra en bedömning av det material de fått in. Om hyresgästerna får ytterligare ett avslag kan de överklaga till Länsstyrelsen.
Trots allt existerar det enstaka exempel på lyckade, varsamma renoveringar. Arkitektkontoret Krupinski Krupinska arbetade i flera år med renoveringen av en blåklassad hyresfastighet på Nytorgsgatan. Den ritades av Backström & Reinius på 1930-talet och har ända sedan start ägts av samma privata hyresvärd, J W Fastigheter.
– Med dagens hyressättningssystem, och bruksvärdesprincipen i synnerhet, är fastighetsägarens ekonomiska incitament för att byggnadsvårda tyvärr mycket få. Men i det här fallet ville hyresvärden investera i långsiktigt hållbara lösningar, konstaterar Katarina Krupinska.
Hon tar underhåll av fönster som ett exempel på hur tiden sprungit ifrån bruksvärdessystemet:
– Ett nytt fönster, med dokumenterade förbättrade ljud- och energiegenskaper, ses som standard- och därmed hyreshöjande. Renovering av äldre fönster kan i vissa fall bedömas som standardhöjande, men bedömningen sker först efter projektets färdigställande. Den osäkerhet som uppstår gör att många tycker att det är enklare att byta till nytt.
Innan bruksvärdessystemet infördes fanns en tid då kontinuerlig förvaltning av fastigheter sågs som en självklarhet och fastighetsägare utgick från byggnadens livscykel, berättar Katarina Krupinska:
– Det är den typen av attityd vi måste anamma igen!
Nya paragrafer i miljöbalken
Flera paragrafer i miljöbalken används i de aktuella ärendena, som ska prövas av Miljöförvaltningen.
Miljönämnden kan potentiellt ställa krav på närmare utredning/inventering av sakkunnig om vad som kan återanvändas (bevaras i byggnaden eller återanvändas någon annanstans). Detta med stöd av resurshushållningsprincipen, bästa möjliga teknik och kunskapskravet (2 kapitlet paragraf 2, 3, 5 i miljöbalken samt 1 kap. paragraf 1) samt behörighet i 26 kapitlet paragraf 3, 19, 21 och 22 ).
Läs om miljöbalken på riksdagen.se
Läs fler texter av Annica Kvint och mer om konst och form på dn.se
