Tidigare i oktober meddelade Fastighetsägarna, branschorganisationen för privata fastighetsägare, att den har bett hyresnämnden utse en skiljeman för att bestämma hyresnivån 2025 för 70 000 lägenheter i Stockholms län och Gotland. Parterna kunde inte komma överens efter tre månader av förhandlingar.
Det är andra året på raken som det sker och är ännu ett tecken på att parterna står långt från varandra.
Ändå har parterna, tillsammans med branschorganisationen Sveriges Allmännytta, skapat en modell för att underlätta förhandlingarna. Modellen – eller trepartsöverenskommelsen som den kallas för – ska ge en någorlunda gemensam bild av den ekonomiska verkligheten för både fastighetsägare och hyresgäster (se faktaruta).
Men inflationschocken har slagit mot fastighetsägarna. Hyreshöjningarna de senaste åren har inte täckt kostnadsökningarna, enligt Statistiskmyndigheten SCB.
Erik Elmgren trycker dock på att även hushållen har haft tuffa år.
– Det är en stressande situation med tanke på de hyreskrav som vi får och hur hyresgästernas ekonomi ser ut, säger han.
Så när Fastighetsägarna, enligt Hyresgästföreningen, med hänvisning till att de har haft kostnadsökningar på 15 procent och vill ha täckning för det, säger föreningens förhandlare blankt nej.
– Ta vilken bransch du vill: kostnaderna har ökat 15 procent. Hur mycket av det ska konsumenten betala? Det finns ingen bransch, och rimligtvis inte den här heller, där priset också ska upp 15 procent, säger Elmgren.
– Dessutom har de här fastighetsägarna kommit från en tid där man byggt upp en ganska stor soliditet. Och då tycker vi att man måste ta mer hänsyn till hyresgästintresset än vad man faktisk har gjort, tillägger han.
Anders Holmestig, vd för Fastighetsägarna, vänder sig irriterat mot påståendet att deras bud ligger på 15 procent.
– Det där är ju inte sant, utbrister han.
Holmestig pekar på att det finns tre steg i förhandlingarna. I första steget diskuteras de makroekonomiska faktorerna, så som inflationen och räntorna.
– Och då hamnar man där, runt 15 procent i kostnadsökningar. Sedan är det ju så att det ska vara en förhandling, säger Holmestig.
– Men där kan jag tycka att Hyresgästföreningen har en drivkraft att blåsa upp den där siffran ganska mycket. De faktiska förhandlingarna handlar om andra nivåer, tillägger han
Anders Holmestig vill inte säga vilka nivåer parterna nu förhandlar om då de ännu inte är klara.
– Det sker i slutna rum, men det är klart att det är andra nivåer som ligger på bordet.
Han tillägger att Hyresgästföreningen har lagt ”väldigt låga bud”.
– Och då står vi ju ännu längre från varandra.
Holmestig tycker också att trepartsöverenskommelsens modell ”används i alldeles för liten utsträckning”.
Menar du att Hyresgästföreningen inte använder sig av modellen?
– Nej, jag tycker inte att den används i tillräckligt stor utsträckning från deras sida.
– Jag tycker att om man kommit överens om en modell, ett avtal, så ska man vårda det. Vi ska förhandla hyrorna kollektivt och om det ska fungera måste alla ta ett stort ansvar för det. Det där ansvaret är satt under press nu.
Erik Elmgren tycker dock att trepartsmodellen fungerar – trots att enbart hyresnämnden i Stockholm har fått in dubbelt så många ärenden om skiljeman i år som i fjol.
– Hade vi inte haft trepartsöverenskommelsen hade vi varit i samma situation i varje fall. Fastighetsägarna kräver 15 procent – den högsta höjningen på 30 år. Med eller utan överenskommelsen hade vi stått långt från varandra, säger Elmgren.
Han vill påminna om att 25 procent, ungefär 400 000 lägenheter av de som föreningen förhandlar om, är redan klara innan oktober månads utgång. De har fått nya hyror för 2025.
– Det visar hur robust systemet är, menar han.
Men i och med att hyresnämnderna får en ökad arbetsbörda och att det kan ta tid att utse skiljemän, finns risken att hyresgäster får sina nya hyror först en bit in i nästa år. Och att de därmed måste betala retroaktiva höjningar.
Erik Elmgren sägar att ”förhoppningsvis” blir det inte så. Även Anders Holmestig hoppas slippa från retroaktiva höjningar.
– Det är inte bra, vare sig för hyresgästerna eller för fastighetsägarna, säger han.
Han understryker också att hyresförhandlingarna kom i gång tidigare i år, just för att de skulle vara avklarade innan det var dags att skicka ut de nya avierna i december.
Men vad tror du om risken att det sker?
– Den risken finns alltid. Nu finns det ett regelverk när det gäller skiljemannaförfarandet med tidsgränser, men det systemet pressas av att hyresnämnderna får så många ärenden.
Holmestig tillägger att enligt SCB var hyreshöjningarna i fjol runt 5 procent.
– Sätter man det i relation till andra boendeformer, hus eller bostadsrätt, har det funnits en ”kudde” för hyresgästerna. Kostnadsökningarna har inte dragit i väg på samma sätt som i andra boendeformer, säger han.
– Räntehöjningar slår ju igenom direkt om man har rörliga lån. Här gör det inte det på samma sätt, förtydligar han.
Trepartsöverenskommelsen
Trepartsöverenskommelsen består av tre steg.
Det första handlar om så kallade makroekonomiska faktorer, som räntor, tillväxt (BNP) och inflation.
Det andra steget är att ta med lokala faktorer, som taxor för el, vatten och avfallshantering.
Det tredje steget är hyresgästernas intresse.
Källa: Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna.
