Sverige står inför en tyst men avgörande bostadskris. Det handlar om framtiden för landets snabbast växande grupp, de äldre. Inom tio år kommer tre miljoner svenskar att vara över 60 år. Antalet 80-åringar väntas öka med 40 procent och de som fyllt 85 med över 60 procent fram till 2033.
– Egentligen är det bara gruppen som är 65 år och äldre som växer av landets befolkning framöver. Allra snabbast ökar 75- och 80-plussarna, säger Adam Tyrcha, demograf och analyschef på fastighetskonsulten Newsec.
– Så det borde bli en ordentligt ökad efterfrågan på olika slags boenden för den gruppen. Men systemet hänger inte med, menar han.
De stora fyrtiotalistkullarna börjar nu fylla 80. Kommunerna ser behovet, men byggtakten är låg. Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät uppger 112 kommuner att de har underskott på särskilda boenden för äldre. I dag bor cirka 14 procent av alla över 80 år i äldreboende, men behovet växer snabbt.
– Vi behöver fler klassiska äldreboenden, även om benägenheten att flytta till dem har minskat. Folk lever längre och är friskare, och pandemin satte sina spår. Äldreboenden fick ett dåligt rykte när många dog under covid och den bilden sitter kvar, säger Adam Tyrcha.
Samtidigt saknas inte minst boenden för dessa fortfarande friska äldre, som är för pigga för särskilt boende men kanske för ensamma eller otrygga för att bo kvar i villan eller lägenheten. Trygghetsboendet, som skulle vara mellansteget, har aldrig slagit igenom.
– Vi saknar den här mellanprodukten. Hyresregleringen gör att det är svårt att få ihop kalkylen för fastighetsbolagen. Och investeringsstödet som fanns försvinner nu, det gör inte saken enklare, säger Adam Tyrcha.
Många äldre bor kvar i sina villor, ofta större än de behöver. Den största bromsen är skattesystemet.
– Vi har en tydlig inlåsningseffekt. Folk vill inte sälja eftersom de då måste betala reavinstskatt. Hade vi fått igång flyttkedjorna hade både äldre och yngre vunnit. Unga hade kunnat komma in på villamarknaden och det hade sannolikt stimulerat barnafödandet, menar Adam Tyrcha.
Trots hindren finns en växande vilja att skapa alternativ. Men det har inte visat sig helt lätt.
Silverlife kallades en uppmärksammad satsning på trygghets- och äldreboende med guldkant initierad 2018 av bland andra gamle Scania-vd:n Leif Östling och mångmiljardären Conni Jonsson. En satsning som slog helfel, finansmännen försvann liksom lyxen och verksamheten fick tas över av kommun och vårdstiftelser.
Ikeas och byggbolaget Skanskas bostadsbolag Bokloks satsning för tre år sedan tillsammans med drottning Silvia på ett trygghetsboende i Helsingborg slutade i än värre fiasko.
– Intresset för Silviabo var tyvärr långt under det förväntade. Området har därför omvandlats till ett vanligt boende, förklarar Alexandra Lundqvist, kommunikationschef på Boklok.
En av de aktörer som försöker och ser ut att lyckas bättre är Granitor Properties, som i bland annat Höganäs kommun utvecklat kooperativa hyresrätter för seniorer, en boendeform som hamnar mellan bostadsrätt och hyresrätt.
– Insatsen ligger på kanske en tredjedel till en fjärdedel jämfört med en bostadsrätt. Då får många råd att flytta och dessutom pengar över, säger Magnus Skiöld, styrelseordförande för Granitor Properties.
Boendet riktar sig till friska äldre, med gemensamhetslokal och sociala aktiviteter, men utan vårdinslag.
– Det här är precis samma kvalitet som en bostadsrätt, men med lägre månadskostnad än en ny hyresrätt. Och intresset har varit mycket stort, i Viken hyrdes 31 av 34 lägenheter ut direkt, säger Magnus Skiöld.
Granitor planerar nu fler liknande projekt i Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen.
Den kooperativa modellen har dessutom samhällsekonomiska fördelar, menar Magnus Skiöld.
– Kommunerna slipper anpassa gamla villor för tillgänglighet och kan samtidigt skjuta på behovet av dyra vårdplatser. Flyttar äldre till gemensamma, tillgängliga bostäder mår de bättre och kräver mindre vård. Det sparar enorma pengar.
Att statens investeringsstöd för denna typ av bostäder nu tas bort ser han som ett allvarligt misstag.
– Det är synd. Stödet försvann tillsammans med bidragen för särskilda boenden, men man verkar inte ha tänkt igenom konsekvenserna. Stödet motsvarar dessutom bara de merkostnader som denna typ av byggnation är förenat med och med ett försvunnet stöd riskerar därför merparten av sådan byggnation upphöra. Just boenden för äldre på den ordinarie marknaden är ju precis vad Sverige behöver mer av.
Bakom problemen finns också strukturella hinder som stel hyresreglering, höga byggkostnader och långsamma beslutsvägar. Sverige sticker ut i ett internationellt perspektiv.
– Tittar man på exempelvis Norge, Storbritannien eller USA är marknadshyra normen. Det gör det lättare att utveckla olika boendekoncept. Vi är undantaget, inte regeln, säger Adam Tyrcha.
Befolkningsutvecklingen talar sitt tydliga språk. Ändå byggs det i snigelfart.
– Det är ett extremt ökat behov, men det görs väldigt lite. Alla skyller på varandra, fastighetsägare, kommuner och staten. För mig är det uppenbart att här behövs en produkt som inte riktigt finns än i tillräcklig skala, säger Adam Tyrcha.
Läs fler artiklar om fastighetsmarknaden
