Efter Rysslands invasion av Ukraina i början av 2022 och de efterföljande räntehöjningarna var det flera som spådde att den svenska bostadsmarknaden skulle krascha. Så blev det inte. Priserna föll visserligen, men inte lika dramatiskt som många hade befarat, och under 2024 har en viss återhämtning skett.
I dagsläget ligger bostadspriserna i snitt omkring 10 procent lägre än toppen, räknat i kronor och ören. Men beaktar man inflationen, som under samma period varit nästan 20 procent enligt konsumentprisindex, framträder en annan bild.
Tittar man i stället på den reala prisutvecklingen, som justerats för inflationen, har bostadsrättspriserna i själva verket fallit med 27 procent och huspriserna med 29 procent sedan toppen, vilket Dagens Industris Magnus Dagel påpekar i en analys.
Han kallar det för ”den tysta kraschen” på bostadsmarknaden och jämför med raset i början av 1990-talet, då priserna sjönk ungefär lika mycket.
Marcus Svanberg, vd för Länsförsäkringar fastighetsförmedling, håller med om att det är en aspekt som inte har lyfts fram tillräckligt i debatten.
– Vi brukar prata om att det varit ett ganska litet fall från toppen, men realt har det varit betydligt större. Det tycker jag man ska ha med sig som bostadsköpare, säger han.
I kombination med att inflationschocken nu har lagt sig, att räntorna är på väg nedåt, och att svenskarna åter kan se fram emot reallöneökningar, talar det enligt Marcus Svanberg för prisökningar på bostäder under 2025 och 2026.
– Det blir ett ytterligare tryck uppåt, tror han.
En som dock inte hoppas på ett nytt prisrally likt det vi såg under pandemin är Claudia Wörmann, boendeekonom på Hypoteket.
– Det har blivit en mer eftertänksam marknad nu, vilket är bra. Jag vill absolut inte att den ska varva upp igen. Det leder bara till ännu större skillnader mellan de som är inne på bostadsmarknaden och de som knackar på, säger hon.
Att de flesta köpare och säljare fokuserar på de nominella priserna snarare än de reala är naturligt, eftersom det som styr är hur mycket kronor och ören vi har investerat i form av kontantinsats och amorteringar. Därför har dramatiken också till stor del uteblivit, resonerar hon.
– De allra flesta agerar ju på samma marknad och har en viss uthållighet där de kan vänta tills de åtminstone går break-even. De som drabbas är de som kanske köpte på toppen och är tvungna att sälja på grund av separation eller annat, säger Claudia Wörmann.
Däremot kan det vara positivt för förstagångsköpare, eller personer som tvingats starta om sin bostadskarriär, att priserna har fallit kraftigt i relation till kostnadsutvecklingen i resten av samhället.
– Man kanske tänker att det bara har fallit 10 procent från toppen, men då kan man trösta sig med att priserna realt har fallit ännu mer. Det ökar sannolikheten för att vi får se en återhämtning de kommande åren, säger Marcus Svanberg och tillägger:
– Jag tror att priserna i nominella termer kan komma att nå upp till toppnivåerna igen inom två år.
Läs mer: Läge villapriser
