En kvinna hyrde en så kallad företagslägenhet i södra Stockholm av uthyrningsföretaget Be resident. Hyran låg på 13 500 kronor för 34 kvadratmeter och Be resident fungerade som mellanhand då lägenheten ägdes av en bostadsrättsförening.
Efter att kvinnan flyttat ut vände hon sig till Orimlig hyra, vars affärsmodell är att köpa återbetalningskrav för överhyra och driva dem i hyresnämnden. De ansåg att en skälig hyra i själva verket var 8 850 kronor, och att uthyrningsföretaget därför skulle betala tillbaka drygt 110 000 kronor för perioden som kvinnans bolag hyrt lägenheten.
Hyresnämnden gick i slutet av 2025 på Orimlig hyras linje och slog fast att Be resident skulle betala tillbaka pengarna.
Men uthyrningsföretaget har överklagat beslutet till hovrätten, och har nu ett nytt ess i rockärmen.
För under 2025 förhandlades en ny hyra fram för en annan snarlik lägenhet i huset. Den hyran ligger på 13 500 kronor, alltså samma nivå som den tidigare hyresgästen betalade. Därför argumenterar Be residents ombud för att hyran de facto varit skälig, och att hyresnämndens beslut ska avslås.
Hyran som uthyrningsbolaget refererar till förhandlades fram i fjol av den nya hyresgästföreningen FSH som DN tidigare rapporterat om. FSH startades av sju uthyrningsbolag och dess ordförande, Niclas Blåklinth, var fram till 2024 vd och ägare av Be resident som är part i målet.
– När en hyresgästförening förhandlat fram en hyra så anses den vara tillåten och skälig. Här har de förhandlat med en fastighetsägare som de har jättegod kontakt med och satt samma höga hyra som de haft tidigare. Det är jättelöjligt, säger Alban Dautaj, vd på Orimlig hyra.
De argumenterar för att FSH inte ska betraktas som en seriös förhandlingspart och att den nya hyran därför inte ska godkännas som jämförelseobjekt. Men det är långt ifrån säkert att det går vägen.
– Jag tror att det är lite 50-50 i just det här målet. Om hyresgästen förlorar kommer det bli ramaskri. Då kommer det att krävas någon typ av lagändring, för så här får det inte gå till. Hela hyreslagen och dess regler om skälig hyra åsidosätts, säger Alban Dautaj.
FSH:s ordförande Niclas Blåklinth svarar på DN:s frågor via mejl. Han skriver att de förhandlat fram hyran med bostadsrättsföreningen, och att den är satt utifrån lägenhetens höga standard.
”FSH:s uppdrag är inte att alltid driva lägsta möjliga hyra, utan att förhandla fram hyror som är sakligt motiverade utifrån bostadens faktiska egenskaper och jämförbara objekt”, svarar han på frågan om varför de accepterat än högre hyra än vad hyresnämnden gjort.
Du var vd för Be resident när det aktuella hyresavtalet skrevs och nu är du ordförande för FSH som förhandlat den här hyran. Ser du några problem med det?
”Jag är öppen med min bakgrund och ser inget konstigt i det. Jag företräder i dag FSH, som är en självständig ideell förening med egna medlemmar, egna stadgar och eget uppdrag. FSH företräder inte Be resident, utan hyresgäster inom de förhandlingsordningar där föreningen har ett uppdrag”.
Hur tror du att den här tvisten kommer att sluta?
”Det är upp till domstolen att bedöma vilket jämförelsematerial som ska tillmätas betydelse och hur standardfrågan ska värderas. Det här aktualiserar också viktiga principiella frågor om representation och pluralism. Det är viktigt att systemet är öppet för olika typer av organisationer och perspektiv”, skriver Niclas Blåklinth.
Fakta.Två hyresgästföreningar
• Hyresgästföreningen grundades 1923 och har över en halv miljon medlemmar.
• Föreningen förhandlar kollektivt hyran för en majoritet av Sveriges hyresgäster, men har inte ensamrätt på det.
• Enligt lag räcker det med en ”organisation av hyresgäster”, vilket öppnar upp för andra aktörer att förhandla med fastighetsägare.
• En sådan är Föreningen för Sveriges Hyresgäster som grundades 2024 av sju bolag som förmedlar andrahandsboenden.
• De har i dagsläget förhandlat hyrorna för 1 600 lägenheter och har cirka 600 medlemmar, enligt egen utsago.
Fakta.Så sätts hyran
• Hyressättningen i Sverige vilar i huvudsak på tre ben: bruksvärdesprincipen, hyresförhandlingssystemet och en betydande allmännytta:
• Bruksvärdesprincipen innebär att likvärdiga lägenheter, med samma standard och läge, ska ha lika hyra.
• Hyresförhandlingssystemet bygger på kollektiva förhandlingar mellan hyresgäster och fastighetsägaren.
• Allmännyttan, det vill säga kommunala bostadsbolag, finns till för att agera långsiktigt och borga för att alla människor får tillgång till bra bostäder med rimliga kostnader.
• År 2006 infördes presumtionshyror för nybyggda lägenheter. På så vis kan fastighetsägare sätta hyror som överstiger bruksvärdet för att täcka kostnader för nyproduktionen.
• Egensatta hyror innebär att hyresvärden bestämmer hyran utan förhandling. Då kan boende göra individuella prövningar av sin hyra i hyresnämnden.
Källor: Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna, Tessin.
Läs mer:
Hyresvärd utmanar systemet – boende kritiska
Hyresgästföreningen: Ockerhyror i forna bordellhuset
