Mäklare överens: 2025 är marknaden i balans

De första åren av 2020-talet har gett en dramatik på bostadsmarknaden som den sällan varit med om.

Under pandemin rusade priserna, främst på större bostäder. Köparna såg framför sig att de skulle arbeta hemifrån större delen av arbetslivet och sökte sig till de större bostäderna för att kunna ha ett arbetsrum.

Erfarna mäklare tog sig för pannan och hade svårt att sätta utgångspriser; budgivningen rusade iväg och på ett år steg villapriset i genomsnitt i Sverige med över 20 procent.

Sedan kom inflationen och räntechocken. Priserna föll. I stort sett hela uppgången under pandemiåren försvann.

Men framför allt rasade antalet affärer. Med tiden byggdes ett stort utbud upp när köparna blev allt mer försiktiga och säljarna inte ville acceptera att prisnivån var en helt annan, och lägre, än bara något år tidigare.

Så när DN intervjuar representanter för några av de största mäklarföretagen i Sverige, så är en sak påtaglig: en suck av lättnad. Bostadsmarknaden blir mindre spännande nästa år, vilket välkomnas.

Marcus Svanberg, vd för Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, tycker att det är tydligt nu att köpare och säljare inte står lika långt från varandra som tidigare.

– Köparna har en bättre budget och är mer beredda att slå till, säger han.

– Vi ser betydligt mer positivt på bostadsmarknaden näst år jämfört med i år, tilläger han.

Det är flera faktorer som ligger bakom, men Svanberg pekar framför allt ut högre reallöner och sjunkande räntor.

– Det gör att efterfrågan trycks upp och vi tror att priserna kommer att stiga med runt 5 procent – på totalen, betonar han.

Med andra ord kommer det att vara stora variationer på prisutvecklingen på olika orter.

En del mäklare pekar på det stora utbudet som en hämmande faktor, men Svanberg tycker inte att det är ett stort problem längre. Det finns ett uppdämt flyttbehov som gör att det utbudet kommer att betas av.

– Det har varit köparnas marknad ett tag, men vi tror att vi nästa år får en mer balanserad marknad, säger han.

Även Erik Wikander, vice vd för Svensk Fastighetsförmedling ser framför sig att 2025 blir året då marknaden blir ”fullt normaliserad”.

– Åren 2022–23 var ju rena öken, men 2024 började en återhämtning, säger han.

Även om Wikander varnar för att att osäkerheten i omvärlden kan leda till stigande inflation som kan smitta av sig en del på Sverige, ser han ändå att landet går mot en ekonomiskt ljusare tid. Svensk ekonomi stärks och den oro och osäkerhet som funnits på marknaden lägger sig.

– Det kommer inte att bli en fantastisk marknad, men den stabiliseras, är hans sammanfattning.

Wikander lyfter också fram bostadsrättsföreningarnas ekonomi. Här har köparna varit försiktiga, med tanke på effekten på månadsavgifterna som omläggningen av föreningarnas lån för med sig. Men med fallande räntor minskar den faktorn i betydelse.

– Osäkerheten dämpas nu och det kan ju leda till att vissa föreningar till och med får lägre kostnader, säger han.

Även om skattesänkningar, sjunkande räntor och stigande reallöner stärker marknaden påminner Wikander påminner om den utredning som i höstas föreslog lindringar i bolånetak och amorteringskrav.

– Om regeringen går på utredningens förslag kommer det nog att ha en större påverkan än någon extra räntesänkning, säger han.

Men samtidigt tror Wikander att bostadsaffärer i framtiden kommer att ta längre tid än vad de gjort tidigare.

– Köparna kommer inte att vara lika på som de var under pandemiåren, säger han.

Johan Nordenfelt, informationschef på Erik Olsson Fastighetsförmedling, tror dock att utbudet kommer att öka i början av nästa år. Det som varit osålt under slutet av innevarande år kommer att ligga ute tillsammans med nya objekt.

Han hänvisar till firmans eget bostadsindex, som utgår från intervjuer med visningsbesökare.

– Två av tre köpare vill sälja sin befintliga bostad först. Det för med sig automatiskt att utbudet ökar, säger Nordenfelt.

Men även Nordenfelt räknar med en ”balanserad” marknad, längre fram under 2025. Det högre utbudet kommer att mötas av en högre efterfrågan som späs på av lägre räntor, sänkta skatter och stigande reallöner.

Men för närvarande står köpare och säljare en bit från varandra.

– Säljarna tar höjd för kommande prisökningar och kräver mer betalt för sina bostäder redan nu. Men köparna har inte märkt så stor skillnad i plånboken ännu, och vill inte betala extra för räntesänkningar som inte ens har inträffat, säger Nordenfelt.

Men när väl Riksbanken slutar med sina räntesänkningar kommer förutsättningarna för både säljare och köpare att vara mer tydliga. Det gör det lättare för mäklare att få parterna att enas och därmed genomföra en affär.

Christina Nyman, chefsekonom på Handelsbanken, är mer försiktig i sin bedömning av bostadsmarknaden. Hon betonar att det fortfarande råder osäkerhet hur långt regeringen är beredd att gå när det gäller lättnader runt amorteringskraven, till exempel.

– Men med nuvarande regler så räknar vi med en prisuppgång på runt 4 procent om året de närmaste två åren, säger hon.

– Det är ungefär i takt med löneökningarna, lägger hon till.

Nyman tror inte att lättnaderna kring regelverket kommer att ha så stor betydelse för marknaden i de större städerna, i synnerhet inte för förstagångsköparna. Där har bankernas Kvar-att-leva-på-kalkyler större betydelse – de har helt enkelt svårt att kunna låna till de priser som gäller.

– Hushållens låneutrymme är trots allt begränsat, som Nyman uttrycker det.

Handelsbanken räknar också med att Riksbankens fortsätter med ytterligare sänkningar vilket kommer att pressa de rörliga bolånen ytterligare något.

– Men vi tror att de bundna räntorna nog är nere i botten nu, tillägger hon.