För inte så länge sedan, när räntorna var låga i Sverige, hände det märkvärdiga saker på bostadsmarknaden.
Det var inte ovanligt att villapriserna ökade med över 10 procent på ett år. Byggandet rusade. År 2017 färdigställdes över 50 000 nya lägenheter i Sverige, den högsta noteringen sedan miljonprogrammets 1970-tal.
Som mest lånade svenskarna 30 miljarder kronor till sina bostadsköp – per månad.
Annika Winsth är chefsekonom på Nordea.
– Jag fick nästan ont i magen när de där siffrorna kom varje månad, säger hon.
Många – även Riksbanken som höll styrräntan på noll eller minusnivåer mellan 2015 och 2022 – varnade för ett hårt bakslag om förutsättningarna plötsligt skulle ändras.
Det gjorde de. Inflationen rusade och boräntorna steg från strax under 1,5 procent till nästan 5 procent 2023. Det blev en arktisk köldknäpp på den heta bostadsmarknaden. Ett tjockt frosttäcke la sig över Sveriges ekonomi.
Lågkonjunkturen har suttit i sedan dess.
När boomen var som mest intensiv svarade bostadsinvesteringarna för en fjärdedel av den totala bnp-tillväxten i Sverige, visar SCB:s siffror.
Men då räknar man bara med de direkta effekterna av nybyggen och renoveringar. En lång näringskedja av andra verksamheter gynnades också när svenskarna flyttade, fixade och fyllde nymålade rum med inredning och elektronik.
– Det skapar jobb och påverkar ekonomin positivt när folk flyttar och köper nytt. Vi hade också en trend där hushåll slängde ut kök och badrum fast det var nästan nytt, säger Annika Winsth.
Den andra sidan av det myntet har visat sig under de senaste årens branta fall i byggandet.
Bara under 2023 drog minskande bostadsinvesteringar ner hela Sveriges ekonomi med 1,3 procent. Tillräckligt för att utlösa lågkonjunktur och göra tiotusentals arbetslösa.
Men baksmällan blev ändå lindrigare än vad många befarade.
– Jag var bekymrad över om vi skulle få en bubbla när vi hade nollränta och en överhettad ekonomi, men tack och lov så blev det ingen krasch. Hushållen har klarat det bättre än befarat, säger Annika Winsth.
Robert Boije är chefsekonom på statliga SBAB. Han pekar på siffror som visar att lågränteårens byggboom i Sverige egentligen aldrig steg till några extrema höjder.
Under åren 2015–2022 nådde bostadsinvesteringarna, efter flera decennier med lågt byggande i Sverige, upp till det historiska genomsnittet. Internationell sett var nivån normal.
Det var inte heller så att svenska hushåll drabbades av ett kollektivt ”Lyxfällan”-syndrom.
– Trots att vi hade hög skulduppbyggnad och låga räntor var hushållens sparande extremt högt under de här åren. Sammantaget tyder det på att vi inte hade någon överkonsumtion, säger Robert Boije.
Den svenska historien skiljer sig också åt från andra länder som har haft en svår samhällsekonomisk baksmälla efter en överhettning på bostadsmarknaden.
– I de här länderna belånade man sina bostäder i väldigt hög grad för att konsumera och hade ett lågt sparande. Det har man inte sett i Sverige, säger Robert Boije.
Danmark nämns ofta som ett exempel. Där ägnade de överbelånade hushållen en lång period åt att sanera sin privatekonomi efter finanskrisen 2008. Under tiden drabbades dansk ekonomi av en lång svacka.
Annika Winsth tror att förutsättningarna är bättre för svensk ekonomi.
– Nu har hushållen amorterat ner lite, byggt upp ett historiskt högt sparande och många kommer att ha ganska mycket pengar över varje månad. Det gör att det finns förutsättningar för en återhämtning, säger hon.
Men de prisökningar och den bostadsmarknad som trissades upp på 2010-talet och under pandemin lär vi inte få se igen.
– Jag tror att det fortfarande finns hushåll som tror att vi ska komma tillbaka till där vi var. Det ska vi inte, säger Annika Winsth.
De flesta bedömare tror inte heller på någon stark återhämtning i bostadsbyggandet, som halverades efter pandemin.
Ekvationen går inte längre ihop.
– Räntorna har gått upp, bostadspriserna har sjunkit och byggkostnaderna ligger kvar på en hög nivå. Det innebär att nyproducerade bostäder kostar för mycket, säger Robert Boije.
Dessutom har befolkningstillväxten minskat. Med mindre invandring och färre barn har det långsiktiga trycket på bostadsmarknaden blivit lägre.
Vad som återstår är en viss psykologisk omställning.
– Hushåll kan behöva tänka om. Många kommer inte att kunna sälja sin bostad till det pris man trodde, och andra kommer inte att ha råd att köpa det man hoppats ha råd med, säger Annika Winsth.
