Allt började med en trasig tvättmaskin, i en sliten trerummare på Östermalm, som Adam Wais hyrde i andra hand av ett företag för 23 000 kronor i månaden. Efter att ha klagat vid upprepade tillfällen fick han besked om att han var tvungen att flytta.
Det blev startskottet för en juridisk process som ledde hela vägen till Högsta domstolen, och en dom med potential att förändra hyresmarknaden i grunden. Inte nog med att Adam Wais fick sin hyra sänkt till 8 500 kronor – HD slog även fast att han fick bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst.
Domen öppnade upp för andra i liknande situation att kunna kräva samma rätt. Till exempel hyresgästen som på fredagen vann en tvist mot Zlatan Ibrahimovic.
– Hade det inte varit för en tvättmaskin som hade kostat några tusenlappar att byta hade vi inte suttit här i dag, säger Adam Wais.
För honom slutade det med en uppgörelse där han fick 3 miljoner kronor av fastighetsägaren för att flytta. Först var planen att köpa en bostadsrätt. Men varför göra det när det fortfarande finns företag som hyr ut lägenheter till överpriser?
I stället flyttade han in i en paradvåning på 170 kvadratmeter som hyrdes ut av ett företag för 50 000 kronor i månaden. Några månader senare gick han till hyresnämnden och fick hyran sänkt med drygt 60 procent till 18 300 kronor.
– Jag undrade vem som skulle vara dum nog att hyra ut till mig igen med samma upplägg efter alla skriverier. Men det var inga problem, säger Adam Wais, som överklagat beslutet till hovrätten då han anser att hyran egentligen bör vara 13 132 kronor – i linje med den förhandlingsordning som finns från 2009.
Några år tidigare hade han lärt känna entreprenören Leo Giertz, son till Adams fru.
– Först tänkte jag att han verkar vara en rolig rättshaverist, säger Leo.
– Jag är inte rättshaverist, invänder Adam med ett leende.
– Men sen insåg jag att här fanns något viktigt, fortsätter Leo.
Förra året var även Leo Giertz i behov av en lägenhet, och bestämde sig för att hyra en takvåning vid Gärdet med en månadshyra på 90 000 kronor.
Precis som i Adams fall är hyresvärden ett företag som hyr ut lägenheterna i andra hand. Leo Giertz har, med stöd av HD-domen, vänt sig till domstol och begärt besittningsrätt, att hyran ska sänkas till knappt 22 000 kronor – och att han ska få tillbaka pengarna för den överhyra han anser sig ha betalat. I hans fall pågår fortfarande processen.
Tillsammans driver de nu företaget Urban Rights, vars affärsidé är att hjälpa andra som befinner sig i samma situation som de själva. I dagsläget har de ett hundratal rättsprocesser igång, uppger de.
– Det svenska systemet är tandlöst, och myndigheterna som ska sköta tillsynen har inte resurserna som krävs. Därför kan oseriösa värdar köra på i princip helt obehindrat. Vi såg en möjlighet att göra något åt saken i privat regi, säger Leo Giertz.
Men det stannar inte där. Det senaste tilltaget, som Hem & Hyra rapporterat om, är att duon skapat en förening som kort och gott heter ”En organisation av hyresgäster”.
Bakgrunden är en skrivelse i bostadsförvaltningslagen från 1977 där det står att bara en kommun eller en organisation av hyresgäster kan ansöka om tvångsförvaltning av en fastighet. I samma lag framgår att hyresnämnden får ingripa i förvaltningen om lägenheterna inte hyrs ut för bostadsändamål.
– Vi vill testa om den här lagen kan användas för att stoppa hotellifieringen av hyresbostäder, säger Leo Giertz.
Deras pilotfall är fastigheten som Leo Giertz bor i. Den tillhör en ekonomisk förening som ägs av Länsförsäkringar. Som bevis använder de bland annat utdrag ur folkbokföringen som visar att många av lägenheterna står tomma.
– Vi menar att Länsförsäkringar bedriver ett olagligt hotell för sin personal som finansieras av att de blockuthyrt ett antal lägenheter i huset till en mellanhand.
Hyresgästföreningen uppskattar att det finns minst 15 000 hotellägenheter bara i Stockolm. Istället för att förmedlas till hyresgäster i en stad där det råder bostadsbrist hyrs de ut på sajter som Airbnb, vilket är betydligt mer lukrativt än förhålla sig till förhandlingsreglerna på den svenska hyresmarknaden.
Om Leo och Adam får rätt igen kan det bli ändring på det.
– Vi fick blodad tand efter prejudikatet i Högsta domstolen. Det är faktiskt kul att pröva lagen. Går det här vägen kommer vi att driva hundratals processer och det kan bli lite körigt för fastighetsägare som inte sköter sig.
DN har sökt Länsförsäkringar som inte vill kommentera den pågående processen.
Fakta.Hotellifiering
Hotellifiering innebär att vanliga lägenheter omvandlas till hotellägenheter och hyrs ut under kortare tidsperioder.
Vanligtvis hyrs de ut av mellanhänder, uthyrningsföretag, som förmedlar lägenheterna i andra hand.
Detta möjliggörs av så kallade blockhyresavtal, där flera läger hyrs ut på ett bräde.
För hyresvärdar kan hotellägenheter inbringa flera gånger högre intäkter än om de hyrs ut till förstahandshyresgäster.
