Den svenska hyresregleringen har varit omdebatterad sedan den infördes 1942. Sommaren 2021 ledde ett förslag om fri hyressättning i nyproduktion till regeringskris, och sedan dess har frågan legat i politisk malpåse.
Kritiker menar dock att dagens system fungerar dåligt. Stockholms handelskammare tillhör dessa.
– Företag uppger sedan många år tillbaka att de har svårt att rekrytera när allt fler inte kan efterfråga en bostad på grund av de höga trösklarna in på marknaden. Det hämmar produktivitet och ekonomisk utveckling, säger Daniella Waldfogel, vd för Stockholms handelskammare.
På uppdrag av handelskammaren har Herman Donner, lektor vid KTH, tagit fram en rapport om vad samhället förlorar på dagens system. Enligt rapporten uppgår samhällskostnaden för ineffektiviteten till 13,6 miljarder kronor per år. Det beror främst på att matchningen mellan hushåll och bostäder styrs av kötid och kontakter snarare än behov och betalningsvilja.
Tidigare studier visar att de billigaste och mest attraktiva hyresrätterna ofta befolkas av ekonomiskt starkare hushåll, medan unga och resurssvaga hänvisas till dyrare alternativ.
– Alla som köper en lägenhet i dag betalar förmodligen mer för att vi har en hyresreglering som tvingar in folk i det ägda boendet. Alla som hyr i andrahand och ofta betalar dubbelt så hög hyra som motsvarande förstahandskontrakt är också drabbade av den här regleringen, säger Herman Donner.
Hyresgästföreningens chefsekonom Martin Hofverberg är kritisk till beräkningarna och hänvisar till jämförelser med avreglerade hyresmarknader, som Finland och Storbritannien, där den svenska modellen står sig väl.
– Det finns inget mönster som anger att ju mer liberal hyreslagstiftning är desto bättre blir nyttjandet av beståndet. Sverige har ett högt nyttjande av hyresbeståndet i en internationell jämförelse. Den stora skiljelinjen går mellan ägt och hyrt boende, där den som äger använder mer yta än den som hyr, säger han.
Han delar dock bilden av att bostadsmarknaden är ojämlik.
– Vi har långa köer i Stockholm och det råder vi bot på genom att bygga mycket, och där behöver staten hjälpa till, samt att jobba med hyresstrukturen inom förhandlingssystemet så att läge spelar större roll, vilket skett i Göteborg, Malmö och många andra städer.
De största förlorarna vid en övergång till fri hyressättning skulle vara befintliga hyresgäster i attraktiva lägen. I Stockholm skulle det innebära kraftiga hyreshöjningar i många stadsdelar och närförorter, medan vissa kranskommuner skulle få lägre medianhyror enligt rapporten (se tabeller).
Skulle inte det leda till en ännu mer segregerad bostadsmarknad?
– Den är redan väldigt segregerad. De som betalar låga hyror är sällan de mest behövande. När hyrorna sätts under marknadspris är det inte tillgång och efterfrågan som styr vem som bor var, utan kötid, kontakter och svartkontrakt. Det leder till att många hushåll stängs ute, säger Herman Donner.
Han menar att en avreglering bör kombineras med riktade bostadsbidrag till låginkomsttagare, så att staten bär kostnaden istället för de hushåll som i dag inte kan få en hyresrätt.
Kostnaderna för att stötta ekonomiskt svagare hushåll i storstäderna skulle enligt rapporten öka med ungefär sex miljarder kronor om marknadshyror infördes, bland annat genom höjda bostadsbidrag. Totalt sett skulle det ändå bli en plusaffär för samhället på drygt sju miljarder kronor, menar forskaren.
– Det finns bättre sätt att stötta de mest resurssvaga hushållen än vad vi gör i dag, säger Donner.
Stockholms handelskammare vill att marknadshyra införs i nyproducerade bostäder först, för att därefter stegvis fasas in i det befintliga beståndet.
– Vi vill att man över tid ställer om hyresmarknaden på ett sätt så att den blir tillgänglig för fler, samtidigt som vi kompenserar hushåll som får höjda hyror med träffsäkra stöd längs vägen, säger Daniella Waldfogel.
Hyresgästföreningen håller delvis med om problembeskrivningen, men menar att diagnosen är felställd.
– När du har bostadsbrist kommer det att ta sig olika uttryck: i Sverige med vårt bruksvärdessystem som köer, i andra länder som höga hyror och hemlöshet. Man måste fixa bristen, men det gör man inte genom att ändra i hyreslagstiftningen, säger Martin Hofverberg.
