Helgen 24–25 augusti är det stora visningshelgen. Sommarstiltjen är över och utbudet av bostäder är rekordhögt. För de som köper bostadsrätt är det extra viktigt att hålla en särskild koll på bostadsrättsföreningarnas ekonomi. En ny lag som implementerats under året ska göra föreningarnas årsredovisningar enklare att begripa.
– Bostadsrättsföreningarna är på väg att delas in i a- och b-lag. Över hälften av dagens bostadsrättsföreningar går med underskott och har för låga avgifter för att klara sin ekonomi långsiktigt, säger Arturo Arques, Swedbanks sparekonom.
– Förut satte föreningarnas styrelser en ära i att se till att bostadsrättsföreningarnas ekonomi var i balans. Tyvärr har många styrelser inte gjort tillräckliga avsättningar för slitage och framtida renoveringar, fortsätter Arturo Arques, som själv varit ordförande i bostadsrättsföreningar i 30 år.
Vad ska bostadsrättsköpare hålla koll på?
– Läs årsredovisningen noga. Förut var det till exempel bra om månadsavgiften var låg, men om den lägre avgiften beror på att föreningen går med underskott eller spar för lite pengar för framtida reparationer och underhåll så är den lägre avgiften direkt missvisande, säger Arturo Arques.
– Föreningarna måste ha avskrivningar för slitage på fastighetens byggnadskomponenter. Ta till exempel en hiss. Förr eller senare måste den bytas och då måste föreningen täcka upp för det med årliga avskrivningar. Det måste också finnas avsättningar till en ”yttre fond”.
Kan köpare få hjälp från någon att förstå årsredovisningen?
– Mäklaren, styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningen och ens bank kan hjälpa till. Bäst är att fråga någon man känner som kan det här eller de på banken som ska låna ut pengar till bostad.
– Ring upp styrelsen. Går föreningen med regelbundna underskott? Fråga: varför går ni med underskott? Svarar styrelsen i föreningen att det bara handlar om en bokföringsteknisk detalj, så är det ett oacceptabelt svar. Bokföringens uppgift är att återspegla verkligheten. Systematiska underskott beror alltid på för låga avgifter eller för höga kostnader, inte på bokföringen.
Vad skulle få dig att inte köpa en bostadsrätt?
– Personligen skulle jag inte köpa en bostadsrätt med mindre än att föreningen äger marken. Att hyra marken är en stor utgift för föreningen, och äger inte föreningen sin mark så kan markhyran (tomträttsavgälden) gå upp kraftigt.
Går priserna upp eller ner?
– Jag tror alla i dag räknar in ytterligare räntesänkningar, men dagens bostadsköpare är mer försiktiga. De har lärt sig läxan av de senaste två årens höga räntor och kostnadsläge. Undersökningar pekar också på att tre av fyra bostadsköpare snarare är ute efter att sänka sina bostadskostnader. De söker billigare eller mindre bostäder. Det här talar för att bostadspriserna inte kommer att öka särskilt mycket under hösten, säger Arturo Arques.
Checklista för att kolla bostadsrättsföreningens ekonomi
En ny lag ställer tuffare krav på bostadsrättsföreningar och hur de ska redovisa sin ekonomi. Flera nya nyckeltal måste ingå i årsredovisningen.
Årsavgift/kvadratmeter. Är avgiften väldigt låg kan det innebära att föreningen har skjutit på nödvändiga underhåll, att det inte görs tillräckliga avsättningar för slitage som pågår i fastigheten.
Skuldsättning/kvadratmeter. En skuldsättning under 6 000 kronor per kvadratmeter boyta är bra. Allt över 10 000 kronor per kvadratmeter boyta innebär en hög skuldsättning.
Sparande/kvadratmeter. Ett sparande på minst 300 kronor per kvadratmeter boyta och år är bra.
Energikostnad/kvadratmeter. Ett riktmärke är att det ska kosta cirka 200 kronor per kvadratmeter.
Räntekänslighet. Det här nyckeltalet visar hur mycket föreningen skulle behöva höja avgiften om räntan stiger. Den ska ligga så lågt som möjligt. Om till exempel räntekänsligheten är 12, och räntan stiger med 1 procentenhet, så kommer avgiften höjas med 12 procent.
Äger bostadsföreningen sin mark? Det ska stå i förvaltningsberättelsen. Äger den inte marken så finns hög risk, särskilt i storstadsområden, att kostnaden för att hyra mark går upp när avtalen ska skriva om.
”Äkta” eller ”oäkta” förening. En oäkta förening är en bostadsrättsförening som får mer än 40 procent av sina intäkter från hyresintäkter. Det kan vara bra om föreningen har stora intäkter, men i en oäkta förening går det till exempel inte att skjuta upp vinstskatt om man säljer sin lägenhet.
Är du osäker? Ta hjälp av någon som kan och som du har förtroende för; en god vän, fastighetsmäklare, bostadsrättsföreningens styrelse, banken.
Källa: SBC, Swedbank, HSB, DN, TT.
Läs mer:
Stort utbud av bostäder i helgen: ”Upp till bevis för köparna”
Prognoser: Så hög blir din boränta om ett år
Så påverkas ditt bolån – kolla med DN:s räknesnurra
