– Det är i princip omöjligt att byta de här lägenheterna. Hyran är så hög att det knappt är någon som vill komma och titta, säger Elin Falk som bor i kommunägda Familjebostäders hus vid Hornsbergs strand.
Hon betalar drygt 16 000 kronor i månaden för sin tvåa på 64 kvadratmeter.
– När jag flyttade hit dubblade jag mina boendekostnader och fick tio kvadratmeter större lägenhet. Men då hade jag inte drömt om att det skulle bli en sådan eskalering av hyran som de senaste åren, fortsätter hon.
Husen stod klara år 2011 och var bland de första i Stockholm med presumtionshyror. Tio år senare fasades de in i bruksvärdessystemet – men någon prövning av hyresnivåerna gjordes aldrig.
– Vi fick aldrig veta att vi bytte system. Vi trodde att vi fortfarande var kvar i presumtionssystemet, säger Cecilia Nord som bor i ett av husen.
Fakta.Presumtionshyror
● Presumtionshyror infördes år 2006 av den dåvarande S-regeringen som leddes av Göran Persson.
● Syftet var att tillåta en högre hyra i nyproduktion under en begränsad period – först 10 år och från 2013 15 år – för att göra det mer attraktivt att bygga hyresrätter.
● Presumtionshyror skiljer sig från bruksvärdeshyror genom att de baseras på byggbolagets kostnader för att uppföra huset. Bruksvärde bestäms utifrån sådant som standard och läge. I regel är presumtionshyror högre än bruksvärdeshyror.
● Presumtionshyror får av den anledningen inte användas som jämförelseobjekt inom bruksvärdessystemet.
● När presumtionstiden löper ut ska hyrorna fasas in i det vanliga bruksvärdessystemet. Men exakt hur det ska gå till framgår inte av lagen.
Det var de senaste årens kraftiga hyreshöjningar som fick henne att reagera, eftersom presumtionshyror inte fick höjas lika mycket som bruksvärdeshyror, enligt en hovrättsdom från 2022.
I dag ligger hyran per kvadratmeter kring 3 000 kronor för flera av de aktuella lägenheterna i Hornsberg, vilket är nästan dubbelt så högt som snittet i Stockholms stad.
– Jämfört med andra hus som byggdes samtidigt med samma standard ligger hyrorna här mellan 10 och 30 procent högre, hävdar Christian Bolstad, ordförande i den lokala hyresgästföreningen.
Hans hyra ligger på drygt 22 000 kronor i månaden för en fyrarummare.
De boende inledde en dialog med Familjebostäder för att få till en bruksvärdesprövning. Men den avbröts av bolaget, uppger Christian Bolstad, eftersom de anser att hyresnivån är korrekt.
– Vi har ju lagstiftning som säger att våra hyror ska sättas utifrån bruksvärde, men här har vi presumtionshyror som gått in i systemet automatiskt utan prövning. Det innebär att vi i praktiken har avskaffat bruksvärdessystemet, säger han.
Kristoffer Burstedt, förhandlingsstrateg på HGF region Stockholm, berättar att de i omgångar försökt få bolaget att sänka hyrorna i de årliga hyresförhandlingarna.
– Det är märkligt hur en allmännytta har klamrat sig fast vid de här för höga nivåerna, säger han.
Deras uppfattning delas inte av Familjebostäders bolagsjurist Michaela Andersson. Hon skriver i ett mejl att ”vi motsätter oss aldrig vare sig förhandling, om det påkallas av motparten, eller prövning i hyresnämnden”. Däremot påpekar hon att hyrorna är förhandlade med HGF både före och efter presumtionstiden löpte ut.
– Vi anser inte att vi har bekräftat skäligheten i och med de årliga förhandlingarna, vilket vi visar genom vår begäran om sänkning, säger Kristoffer Burstedt.
En hyresgäst har redan på egen hand försökt sänka sin hyra – men fick nyligen nobben av hyresnämnden. Nu har ytterligare fyra hyresgäster vänt sig till hyresnämnden för att med HGF som ombud få sina hyror prövade. Deras ansökningar är formulerade på ett annat sätt, och med andra jämförelseobjekt. Målet är att på sikt få till en sänkning för samtliga drygt 300 lägenheter i de berörda kvarteren.
För Christian Bolstad är frågan större än så.
– Om våra hyror anses bruksvärdemässiga betyder det att fastighetsägare kan använda dem för att höja hyrorna i andra fastigheter, säger han.
Fakta.Bruksvärdeshyror
● Bruksvärdet är det som ligger till grund för hyressättningen av en majoritet av Sveriges hyresrätter.
● En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel.
● Det handlar om sådant som storlek, planlösning och läge i huset. Men också om det finns exempelvis hiss och garage. Husets läge och närhet till kommunikationer påverkar också.
● Bruksvärdet kan prövas i hyresnämnden genom att hyran jämförs med andra lägenheter som har liknande egenskaper, standard och läge.
Föreningen har skrivit brev till bostadsborgarrådet Deniz Butros (V), som också är ordförande i Familjebostäder, och föreslagit ett direktiv om att bruksvärdespröva samtliga fastigheter i allmännyttan där presumtionstiden gått ut.
– Vänsterpartiet äger den här frågan och pratar utåt om att frysa hyror. Men när det gäller oss vill de inte ens diskutera, säger Christian Bolstad.
Deniz Butros säger att hon har förståelse för de boendes oro, men att det är upp till hyresmarknadens parter att avgöra vad en skälig hyra ska vara.
– Jag tycker det är viktigt att jag som bostadsborgarråd håller en armlängds avstånd till förhandlingarna, säger Deniz Butros.
Deras önskan är ett direktiv om att bruksvärdespröva alla fastigheter där presumtionstiden löpt ut. Hur svarar du på det?
– Det är jätteviktigt att parterna fortfarande får förhandla om det här, och nu kommer ju frågan också att fortsätta prövas i hyresnämnden.
Vänsterpartiet pratar om frysta hyror. Blir det inte dubbla budskap om man samtidigt har den här typen av hyror inom allmännyttan i Stockholm när ni styr?
– Jag tycker att förslaget om frysta hyror är jättebra. Många har i dag svårt att få ihop det, och det gäller i hela Stockholm, säger Deniz Butros och fortsätter:
– Problemet med presumtionshyror som löper ut gäller ju hela landet, och där är det jätteviktigt att parterna ser över reglerna för att komma fram till vad som ska hända när presumtionstiden löper ut.
Läs mer:
Uthyrningsföretag använder FSH-hyra för att överklaga hyrestvist
Hyresgästföreningen: Ockerhyror i forna bordellhuset
Hyresvärd utmanar systemet – boende kritiska: ”Hyran är jättehög”