Artikeln i korthet
• Ett hyreshus på Södermalm ska tas över av en förening som värden bildat.
• Fastighetsägaren hävdar att de boende är positiva, men kritiker menar att lagen kringgås.
• Nya regler stoppar metoden från 1 juli, då röstning blir obligatorisk.
Om ett hyreshus ska tas över av en bostadsrättsförening krävs enligt lag att två tredjedelar av hyresgästerna röstar ja. Men det finns ett kryphål som gör att fastighetsägare kan ombilda – utan att tillfråga de boende – genom att en ekonomisk förening tar över huset.
Ett hus med runt 60 hyresrätter i Hornstull på västra Södermalm är nu i processen att ombilda med den här metoden. Huset bytte ägare under 2024 och tidigare i våras fick de boende höra om planerna på att fastigheten ska tas över av en förening som den nya fastighetsägaren har skapat.
– Det känns väldigt olustigt. Vi som bor här har inte haft något att säga om saken, säger en hyresgäst som vill vara anonym.
Lagen, som finns till för att värna hyresgästernas intresse, rundas genom att värden bildar en ekonomisk förening som fusioneras med företaget som äger fastigheten. Den görs sedan om till bostadsrättsförening och registreras som sådan hos Bolagsverket, som inte gör några kontroller av hur ombildningen gått till.
– Hux flux äger en bostadsrättsförening huset, utan att man har genomfört ombildningsprocessen enligt bestämmelserna i bostadsrättslagen, säger Bengt Öhman, jurist på Hyresgästföreningen region Stockholm.
På det här viset kan fastighetsägaren diktera villkoren i ombildningen utan att de boende får något inflytande, menar han.
– Det naturliga motpartsförhållandet saknas ju i affären, säger Bengt Öhman.
Hyresvärden som äger huset i Hornstull vill inte ställa upp på en regelrätt intervju, men hävdar att en stor majoritet av de boende är positivt inställda till ombildningen och vill köpa sina lägenheter.
”I dialogerna med hyresgästerna upplever vi överväldigande positiv respons och många har redan visat sitt intresse. Inte minst tack vare den kraftiga rabatten i förhållande till marknadsvärdet”, skriver Niklas Bodell, talesperson för fastighetsbolaget, i ett mejl.
Han anser inte heller att de rundar lagen. Anledningen till att de valt denna metod är att föreningen ska slippa lagfartskostnader vid ombildningen, hävdar Niklas Bodell.
”Det är en missuppfattning att de boende inte kommer att rösta”, uppger han vidare och skriver att det kommer genomföras en omröstning längre fram, som dock inte är juridiskt förpliktigande.
”Det är naturligtvis viktigt för oss också att få kännedom om antalet lägenhetsinnehavare som är intresserade av att ombilda eller inte ombilda. Det är avgörande för på vilket sätt vi går vidare i processen”, fortsätter han.
En annan boende som DN talat med ifrågasätter vad en sådan omröstning egentligen har för betydelse.
– De driver ju igenom det här ändå, säger hen.
Tidningen Hem & Hyra har rapporterat om upplägget, som regeringen nu har beslutat att stoppa. Den 1 juli träder nya lagskärpningar i kraft, som i praktiken omöjliggör för fastighetsägare att ombilda utan att de boende fått rösta om saken.
– Seriösa ombildningskonsulter har inte tagit i den här typen av ombildningar med tång eftersom man ser att det är ett kringgående av lagen, säger Petter Brolin, erfaren ombildningskonsult och tidigare ordförande i Sveriges Bostadsrättsbildare.
Till saken hör att runt 20 av de 60 lägenheterna i Hornstull redan disponeras av fastighetsägaren. Dessa har tidigare hyrts ut av mellanhänder på korttidskontrakt, men i ombildningen kommer ägaren att kunna köpa dem och sedan sälja – eller fortsätta hyra ut.
– Drivkraften bakom ombildningar är ju generellt att bostadsrättsfastigheter värderas högre än hyresfastigheter. Om man har vakanta lägenheter så tillskansar sig fastighetsägaren hela övervärdet av dem, säger Petter Brolin.
Men att så skulle vara fallet i huset på Södermalm tillbakavisas.
”Vi kommer initialt att äga cirka en tredjedel av lägenheterna, som vi förbinder oss att förvärva till fullt marknadspris. Vi tillägnas med andra ord inte den rabatt som övriga lägenhetsinnehavare erbjuds”, skriver Niklas Bodell.
I den nya föreningens stadgar finns även en skrivning om att den nuvarande fastighetsägaren har rätten att utse flera av styrelseledamöterna fram till 2030. I praktiken kommer de alltså ha fortsatt inflytande över huset – även efter bostadsrättsföreningen tagit över.
Enligt Niklas Bodell handlar det bara om att ta långsiktigt ansvar för föreningens ekonomi, medan Hyresgästföreningen tycker att upplägget är uppseendeväckande.
– Jag har aldrig sett den här konstruktionen tidigare, säger Bengt Öhman.
Hur många som i slutändan kommer att köpa sina lägenheter återstår alltså att se.
– Även om jag hade velat köpa skulle jag förmodligen inte få lån från banken. Så jag tänker försöka hålla mig kvar i min hyresrätt. Som jag ser det har jag inget alternativ, säger en av de boende.
Fakta.Ombildning
● Vid en ombildning bildar i regel hyresgäster en bostadsrättsförening som köper huset av fastighetsägaren.
● De boende får sedan möjlighet att köpa sina lägenheter för ett ofta fördelaktigt pris.
● För att en ombildning ska gå igenom krävs i regel att minst två tredjedelar av de boende ska rösta för en sådan.
● Enligt regeringens förslag, som röstades igenom på onsdagen, ska detta gälla även när en bostadsrättsförening bildas genom fusion. Endast personer som varit folkbokförda på adressen i minst 6 månader kommer att få rösta.
