Artikeln i korthet
● En ny hyresgästförening, startad av bostadsbolag, har förhandlat hyrorna i flera hus i Stockholmsområdet.
● Nu kräver flera boende kraftiga hyressänkningar, och upplägget får skarp kritik.
● Hyresvärden hävdar dock att han gjort rätt och är beredd att ta konflikten till högsta instans.
Fasaderna är klädda i naturligt trä och lägenheternas glaspartier är stora som skyltfönster. De nybyggda husen i Rågsved marknadsförs som premiumbostäder av hyresvärden Titania, trots sitt läge i den utsatta förorten. Hyrorna är också satta därefter.
Lova Rosendahl och hennes sambo Mattis Skog betalar strax under 14 000 kronor i månaden för en liten tvåa.
– Hyran är jättehög. Vi klarar av att bo här för att vi är två, men marginalerna är små. Om vi hade gjort slut hade någon av oss gått bankrutt, säger hon skämtsamt men med en allvarlig underton.
Tidigare bodde de i andra hand, men i fjol blev de tvungna att flytta ut från sin dåvarande lägenhet. I samma veva fick Lova Rosendahl ett mejl från bostadssajten HomeQ om att det fanns lediga lägenheter i Rågsved. Kort därefter var avtalet påskrivet.
– Det var det enda sättet för oss att få ett förstahandskontrakt, säger hon.
Det var inte bara en lägenhet de skrev på för. I avtalet ingick även medlemskap i en hyresgästförening. Men inte den stora Hyresgästföreningen, HGF, som har funnits i över hundra år. I stället är det nystartade Föreningen för Sveriges Hyresgäster, FSH, som förhandlat hyrorna i Rågsved.
Fakta.Två hyresgästföreningar
● Hyresgästföreningen grundades 1923 och har över en halv miljon medlemmar.
● Föreningen förhandlar kollektivt hyran för en majoritet av Sveriges hyresgäster, men har inte ensamrätt på det.
● Enligt lag räcker det med en ”organisation av hyresgäster”, vilket öppnar upp för andra aktörer att förhandla med fastighetsägare.
● En sådan är Föreningen för Sveriges Hyresgäster som grundades 2024 av sju bolag som förmedlar andrahandsboenden.
● De har i dagsläget förhandlat hyrorna för 1 600 lägenheter och har cirka 600 medlemmar, enligt egen utsago.
På deras hemsida framgår att det är en ”ideell, oberoende organisation som arbetar för rimliga hyror”. Granskningar av Dagens ETC och Hem & Hyra har visat att FSH i själva verket bildades av så kallade mellanhandsbolag som sysslar med storskalig andrahandsuthyrning, vilket en HD-dom klassat som ett bulvanupplägg.
Lova Rosendahl tycker att det hela låter absurt.
– Man blev automatiskt ansluten till dem när man flyttade in här, och så lobbar de för att vi ska få högre hyror, säger hon.
Resan från Rågsved till Hötorget, där Titanias kontor ligger, tar en knapp halvtimme med tunnelbanans gröna linje. Einar Janson är idéhistorikern som sadlade om till badrumsrenoverare och sedermera blev bostadsutvecklare.
I dag är han vd och majoritetsägare i börsnoterade Titania med drygt 700 hyresrätter i Stockholmsregionen, och ytterligare runt 6 000 bostäder på planeringsstadiet.
På en konferens med investerare i höstas berättade han om bolagets framgångsrika strategi: att bygga små lägenheter med höga hyror.
– Vi har konsekvent legat på väsentligt högre hyresnivåer än de flesta andra, sade han.
Förut satte bolaget sina hyror på egen hand, utan förhandling, men sedan i fjol är hyrorna för majoriteten av lägenheterna kollektivt förhandlade med FSH.
– Vi ser ingen fördel med att vara inlåsta i en förhandlingsordning med Hyresgästföreningen. Vi ser dem som en konfliktorienterad part som inte med nödvändighet företräder intresset för hyresgäster som vill ha nyproduktion, säger Einar Janson i dag.
Tidigare har han uttryckt en ambition att ”tänja på den allmänna uppfattningen om vad som är tillåtet” inom det svenska hyressystemet.
– Det här är ett exempel på det. Varför ska man bara förhandla med Hyresgästföreningen och inte med någon annan part? säger Einar Janson.
Han ser inget trovärdighetsproblem i att FSH är bildat av bolag som sysslar med andrahandsuthyrning.
– Det är så klart viktigt att föreningen på sikt fylls av medlemmar som faktiskt bor i lägenheterna också, säger han.
Så sker också, eftersom medlemmar automatiskt ansluts när de tecknar hyreskontrakt med Titania. Tvångsanslutning, som HGF kallar tilltaget. Einar Janson påpekar att det står de boende fritt att avsluta sitt medlemskap.
– Vi har ändå förhandlat med ett kollektiv i stället för att köra egensatta hyror som vi gjorde tidigare, vilket har resulterat i lägre hyresnivåer, säger han.
Från Hyresgästföreningens kansli förmedlas en helt annan bild. De kräver, i egenskap av ombud för 17 av Titanias hyresgäster i Rågsved och Täby, att deras hyror ska halveras. Om bolaget inte går med på kravet blir det förhandling i hyresnämnden.
– Vi ser hyresnivåer som ligger långt över vad som är rimligt, säger Adam Hillawi, försteförhandlare på Hyresgästföreningen region Stockholm.
Han menar att Titania, genom att ha förhandlat av FSH, lyckats pressa upp hyrorna till oskäliga nivåer och skor sig på Stockholms bostadsbrist.
– FSH är en förening som är grundad av bostadsförmedlare som egentligen är bulvanföretag. De gör det här för att kringgå systemet, säger Adam Hillawi.
Han tillägger:
– Det här visar att Titania inte har respekt för hyressättningsmodellen, utan har hittat ett sätt att kapitalisera på hyresgästernas betalningsförmåga.
Föga förvånande håller Einar Janson inte med om att bolagets hyror är för höga. Tvärtom anser han att de är fullt rimliga sett till lägenheternas standard. Han hänvisar till att Hyresgästföreningen accepterat liknande nivåer i andra nyproducerade kvarter, exempelvis i Nacka och i Årsta.
Om HGF skulle få igenom sina krav på hyressänkningar kommer Titania att överklaga beslutet hela vägen till Europadomstolen om så krävs. Det blir i praktiken en indirekt prövning av den svenska modellen, enligt Einar Janson.
– Vi har en skälig hyra som är kollektivt förhandlad med en organisation som legalt uppfyller kraven som part. Trots det blir vi utsatta för prövning. Jag tycker att vi har gjort rätt, och ska kämpa för det.
”Som att en jägare startar en fackföreningsrörelse för rådjur.” Så beskrev Hyresgästföreningens förbundschef Erik Elmgren FSH i en intervju med sajten Bostadspolitik.
FSH:s ordförande heter Niclas Blåklinth och företräder i andra sammanhang Företagsbostadsbolagen, en lobbyorganisation som driver frågan om att luckra upp regelverket kring andrahandsuthyrning.
Han köper inte jägarliknelsen, och menar att HGF bedriver en smutskastningskampanj av rädsla för att deras starka ställning ska utmanas.
– Vi tror inte att det är positivt i ett demokratiskt samhälle att det bara finns en riktig representant för hyresgäster. Vi anser att marknaden behöver ökad flexibilitet och en annan röst, säger Niclas Blåklinth.
Trots att föreningen startades av bolag, som alltjämt har ett betydande inflytande, är tanken att den på sikt ska drivas av vanliga medlemmar som bor i lägenheterna, uppger han.
– I de här fastigheterna som Hyresgästföreningen nu vill driva processer kring har människor tidigare stått orepresenterade. Vi har fått till lägre hyror än om fastighetsägaren hade satt dem själv, säger Niclas Blåklinth.
Det finns boende som ifrågasätter var er lojalitet ligger. Vad säger du om det?
– Det är väl dels en effekt av att vi är en ny aktör, och dels det kampanjarbete som Hyresgästföreningen har gjort. Men vår lojalitet ligger hos de hyresgäster vi företräder.
Trots att det gått flera månader sedan husen i Rågsved stod klara gapar flera av lägenheterna fortfarande tomma. De flesta boende som DN talar med känner inte ens till att de blivit medlemmar i en ny förening. Åsikterna om hyresnivån går också isär.
– Personligen tycker jag inte att det är så dyrt. Allt är ju jättedyrt nu för tiden, säger en kvinna i 20-årsåldern som nyligen flyttat in med sin sambo och betalar 13 800 kronor i månaden för en lägenhet på 46 kvadratmeter.
Busschauffören Abdi Ali är inte lika förtjust. Han bor i en etta på 30 kvadratmeter och betalar 11 000 kronor i månaden.
– Jag behövde hitta en bostad snabbt och det här var det jag hade möjlighet att få. Men hyran är väldigt hög. Förhoppningsvis hittar jag något bättre snart, säger han.
Fakta.Så sätts hyran
• Hyressättningen i Sverige vilar i huvudsak på tre ben: bruksvärdesprincipen, hyresförhandlingssystemet och en betydande allmännytta:
• Bruksvärdesprincipen innebär att likvärdiga lägenheter, med samma standard och läge, ska ha lika hyra.
• Hyresförhandlingssystemet bygger på kollektiva förhandlingar mellan hyresgäster och fastighetsägaren.
• Allmännyttan, det vill säga kommunala bostadsbolag, finns till för att agera långsiktigt och borga för att alla människor får tillgång till bra bostäder med rimliga kostnader.
• År 2006 infördes presumtionshyror för nybyggda lägenheter. På så vis kan fastighetsägare sätta hyror som överstiger bruksvärdet för att täcka kostnader för nyproduktionen.
• Egensatta hyror innebär att hyresvärden bestämmer hyran utan förhandling. Då kan boende göra individuella prövningar av sin hyra i hyresnämnden.
Källor: Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna, Tessin.
